• Новости
  • Рынок загородной недвижимости. Динамика в 2010 году

Рынок загородной недвижимости. Динамика в 2010 году

Российский рынок недвижимости продолжает переживать спад вводимых жилых площадей. По данным Росстата за 3 квартала 2010 года жилых площадей введено на 14% меньше, нежели в провальном 2009. Только отсутствие адекватного спроса удерживает квадратный метр от подорожания. Однако подобная ситуация продлится недолго, строители нащупали дно и уже готовы от него оттолкнуться. Несмотря на небольшие объёмы введённого жилья, общий объём строительных работ по результатам первого полугодия показал рост в размере скромных 3%. Это говорит о том, что в 2011 году такого провала с вводимыми площадями уже не будет.

Что касается загородной недвижимости, то здесь ситуация выглядит намного лучше. Объёмы ввода площадей загородного жилья мало изменились относительно 2009 года. Однако если в ценовом отношении загородный рынок остаётся достаточно стабильным, то в области качества недвижимости кризис внёс внушительные изменения, которые будут определять характер развития рынка загородного жилья на будущее десятилетие.

Речь идёт о росте загородной недвижимости эконом-класса. Если год назад бизнес-класс превалировал на рынке, то уже в этом году количество посёлков в среднем и низком ценовом сегменте превысили долю дорогой недвижимости. Этот процесс начался одновременно с наступлением кризиса. По данным аналитического агентства IRN.ru, начиная с 2008 года доля загородного жилья эконом-класса растёт на 20% в год.

При этом цены на городскую и загородную недвижимость начали расходиться начиная с 3-го квартала 2008 года — цены на квартирное жильё начали стабильно дорожать, а цены на загородную недвижимость — падать.

При этом серьёзного сокращения спроса на загородную недвижимость в сегменте эконом-класса не было заметно даже в разгар кризиса. Чем тогда объяснить падение цен?

Этот процесс имеет две причины, одна из них техническая, другая фундаментальная. Техническая причина кроется в разрушении инвестиционного спроса на загородную недвижимость и землю. До кризиса земельные участки и дорогие коттеджи считались уникальным способом инвестирования средств, наравне с приобретением дорогих квартир в крупных городах. Недвижимость играла роль универсального способа сохранения и приумножения капитала. Однако разразившийся кризис ипотечных долгов в США преподал важный урок отечественным инвесторам. К тому же на фоне падения платёжеспособности населения, стали снижаться и цены на недвижимость. Вот тут многие столкнулись с проблемой ликвидности загородного жилья. Если квартиру можно было быстро продать, пусть даже с серьёзной скидкой, то желающих купить роскошный особняк за городом просто не стало. Также не стало желающих приобретать крупные земельные угодья в Подмосковье для ведения строительства. Многие лендлорды стали терпеть убытки. Чтобы предотвратить процесс собственного разорения и был инициирован процесс распродажи земли маленькими кусками, или участками без подряда.

Именно по этой причине от кризиса в наибольшей степени пострадал сегмент бизнес-класса. По данным IRN.ru в кризис дорогое загородное жильё потеряло аж 20% своей стоимости, в то время как дешёвые проекты подешевели не более чем на 8-9%.

Вторая причина — фундаментальная, лежит глубже. Кризис заставил людей экономить, искать оптимальные варианты при сооружении жилья. Если раньше отечественный загородный рынок был весьма консервативным, то в кризисную эпоху он начал буквально меняться на глазах. За один только 2009 год по данным сайта DKRU.ru сегмент высокотехнологичных быстровозводимых домов вырос до 30% от всего загородного рынка недвижимости. Таким образом, консервативность граждан была сломлена обычной нехваткой средств. Традиционные кирпич и брус стали терять популярность. Всё больше людей стали использовать более дешёвые каркасные и щитовые типы конструкций.

Стало меняться отношение к инфраструктуре загородной недвижимости. Эксплуатационная нагрузка в кризис оказалась настолько внушительной, что многие обратили внимание на новые технологии, позволяющие сделать дом автономным, не зависящим от централизованных инженерных сетей. Как известно, ценообразование на рынке ЖКХ является чрезвычайно непрозрачным. Распределительные компании запрашивают неоправданные суммы за подключение к инженерным сетям, их сопровождает целый рой посредников, которые накручивают цены ещё выше. В кризис потребителя перестала устраивать такая картина, и он начал искать альтернативные варианты.

Помимо этого в России уверенно начинает набирать силу тренд субурбанизации, который свойственен всем развитым странам.

А технологии строительства продолжают дешеветь, отечественный потребитель осваивает новые ресурсо- и энергосберегающие технологии, которые снижают стоимость строительства и эксплуатации загородного жилья. Всё это ведёт к стагнации цен на фоне резко возрастающего спроса. Благо, что все предпосылки к росту спроса имеются.

Строительные компании

Серьёзно начала меняться структура строительной отрасли. Если несколько лет назад рынок был раздроблен на сотни маленьких строительных и ремонтных компаний, с численностью работников до 50 человек, то сейчас чувствуется значительное укрупнение игроков. По данным Росстата в третьем квартале 2010 года лучше всего обеспечены заказами компании со средней численностью работников в 50-100 человек, немного отстают компании покрупнее в 100-250 человек. Бывшие лидеры, мелкие семейные предприятия, чувствуют себя не так хорошо, впрочем, как и крупный строительный бизнес.

Что касается крупного бизнеса, то ему тяжелее всего дался этот кризис. Поскольку кризисные процессы требуют изменения инвестиционной активности и финансового планирования, а для крупной корпорации — это серьёзное потрясение. К тому же в связи с активной перестановкой в московском правительстве многие крупные компании потеряли наработанные годами связи и утратили доступ к административному ресурсу. Так что можно сказать, что крупный строительный бизнес сейчас переживает состояние шока.

Мелкие компании в кризис пострадали не так сильно, поскольку успели сместить баланс работ со строительной сферы в ремонтную. К тому же небольшим компаниям проще контактировать с потребителем — это обуславливает их большую гибкость и мобильность. Однако подсев на ремонтные заказы, немногие успели заметить, что ниша в строительной сфере уже заполнена середнячками, которым было проще всего пережить кризис, поскольку они не такие массивные как крупные корпорации и имеют доступ к кредитным ресурсам, чего нет у малого предпринимателя. Именно этим объясняется статистика Росстата, которая сообщает, что небольшие строительные фирмы хорошо обеспечены только краткосрочными заказами, не превышающими 1 месяца работы. При этом в строительной отрасли на строительство непосредственно жилых объектов пока уходит не более 10% мощностей, в то время как для ремонта и реконструкции работают все 19%.

Всё это может говорить о том, что на рынке, наконец, началась долгожданная консолидация. В нишу вошли середняки, которые будут постепенно укрупнятся за счёт более мелких строительных фирм. Это породит долгожданную конкуренцию, вслед за которой цены на строительные и ремонтные услуги в очередной раз поползут вниз.

Общая картина развития строительной отрасли весьма благоприятная. В четвертом квартале 2010 года по данным Росстата число работников в строительной отрасли увеличилось на 5%, число заключённых договоров возросло на 9%, общий объём строительных работ вырос на 10%. При этом строительные мощности в среднем загружены лишь на 68%. Если такой плавный рост индустрии продолжится до конца года, то уже к осени 2011 многие компании выйдут на полную загрузку, что может вызвать небольшое повышение цен.

Однако этой радужной картине угрожают правительственные инициативы в налоговой сфере. Минфином запланирована отмена ЕСН с одновременным повышением страховых взносов. В связи с этим уверенность среди строительных компаний начала резко падать. В Москве и Подмосковье уровень предпринимательской уверенности снизился на 30%. Около 70% опрошенных назвали повышение налогов основной причиной снижения уверенности в предпринимательской активности.

Характеристики спроса

Спрос на рынке загородного жилья также претерпевает определённые изменения. Как уже писалось выше, кризис обратил внимание потребителей на дешёвый сегмент быстровозводимых конструкций, к которым относятся каркасные дома, щитовые конструкции и дома из сэндвич-панелей. Показав сумасшедшие 30% за первое полугодие 2010 года, спрос на этот вид конструкций ближе к осени начал утихать. При этом дорогой кирпич далёк от оживления. На его месте стали появляться средние варианты как по цене, так и по качеству. Вырос спрос на постройки из пенобетона и профилированного бруса, в целом на 10% на каждый из типов. Каркасные дома, конечно, пока остаются в лидерах, однако рост в этом сегменте постепенно сменился стагнацией, потребители пока не очень доверяют домикам, сложенным из пенопласта. К тому же сказывается низкое качество построенных объектов. Если для кирпича или бруса дом, построенный с нарушением правил, не приводит к фатальным последствиям, то для каркасных домов любое нарушение обязательных норм может привести к полной перестройке уже готового дома, либо резким сокращением срока его эксплуатации. Так, что вполне можно предположить, что со временем популярность быстровозводимых конструкций немного снизится, потребитель поостынет и начнёт выбирать подрядчиков более разборчиво.

Что касается направлений, то по данным аналитического агентства IRN.ru спрос сосредоточился на участках, имеющих умеренную удалённость от МКАД, где-то 60-80 км. Недвижимость до 60 км среднему покупателю пока не по карману, а за 80 километром потребителя не устраивает уровень транспортной доступности и качество инженерных коммуникаций. Этот спрос скорее всего продлится довольно долгое время, поскольку с увеличением радиуса предложение вырастает кратно, потребителям понадобится не один год, чтобы выбрать его до конца.

Выводы. Прогноз

Краткосрочный прогноз пессимистичен. Перестройка фискальной системы и рост налоговой нагрузки могут привезти к торможению предложения и росту цен на строительные услуги. Однако в среднесрочной перспективе ситуация складывается относительно спокойная. Финансирование организаций растёт, на это влияет развитие рынка микрокредитования, которому был дан старт на федеральном уровне. Спрос пока растёт медленно, не давая ценам выходить за строго очерченные рамки. Низкая уверенность потребителей не позволяет разогревать рынок загородной недвижимости. Чего нельзя сказать о квартирном рынке, где уже полгода постепенно назревает всплеск цен, вызванный реализацией отложенного спроса, все горячие, спекулятивные деньги будут, скорее всего, привлечены туда.

В долгосрочном прогнозе также нет причин для повышения цен на рынке загородной недвижимости. К концу 2011 года цены вряд ли преодолеют 15% барьер, этому препятствует усилившаяся конкуренция и развитие новых технологий в области строительства. Опасность для этого прогноза представляет лишь раскручивание ипотечного маховика властями, который может привести к скачку цен и на загородную недвижимость в том числе. Однако здесь есть определённые сомнения. Многие Россияне в кризис уже обожглись об ипотеку, будем надеяться, что этот негативный опыт надолго отучит потребителя делать необдуманные поступки, и остудит развитие ипотечного рынка.

Источник: www.lesstroy.net

Комментарии

(0)

Этот материал еще не успели прокомментировать. Ваше сообщение может стать первым!


Форматы: JPG, PNG, GIF. До 2 Мб. Название: буквы английского алфавита, цифры и знак подчеркивания.